一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)之前有一個(gè)非常重要的工作——市場(chǎng)調(diào)研，是開展
商業(yè)地產(chǎn)（
專題閱讀）工作的起點(diǎn)和重點(diǎn)，如果市場(chǎng)調(diào)研工作做得穩(wěn)妥扎實(shí)，后面一系列工作自然水到渠成。
一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境
1、政治、法律環(huán)境調(diào)研
①地區(qū)各級(jí)政府有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策：（當(dāng)?shù)兀┓扛恼摺㈤_發(fā)區(qū)政策、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格體系、商業(yè)地產(chǎn)稅收政策、商業(yè)地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)和地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。
②各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃。
③國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市商業(yè)地產(chǎn)管理法、廣告法。
④當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)（相關(guān)）。
2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研
主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素。主要包括：該地區(qū)居民的收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)。
①地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和著名企業(yè)的效益。
②地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)午夜的供給情況。
③當(dāng)?shù)匾话沣y行利率水平、獲取貸款的具體要求和可能性。
④當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胨健⑾M(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。
3、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研
主要是當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理等。因?yàn)樵诤艽蟪潭壬蠜Q定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為為它直接影響商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類和方式。
4、社區(qū)環(huán)境調(diào)研
社區(qū)環(huán)境直接影響著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是地產(chǎn)商品特有的屬性。主要包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量和建筑小品的要求。
二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求
1、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研
①消費(fèi)者對(duì)某類商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的總需求及飽和點(diǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。
②調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)：地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰。
③消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和平均經(jīng)濟(jì)收入水平。
④消費(fèi)者實(shí)際支付能力。
⑤消費(fèi)者對(duì)“產(chǎn)品”質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見。
2、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研
主要是指：消費(fèi)者的購(gòu)買意向、購(gòu)買行為、購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的基礎(chǔ)。
3、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研
①消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類。
②消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量以及位置的要求。
③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商品的信賴程度和印象。
④商業(yè)地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況
三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供給
1、市場(chǎng)行銷調(diào)研
①在整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量，供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率。
②商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力。
③地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期。
④商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品供給充足程度、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、種類和有多大的市場(chǎng)空隙。
⑤同類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本、價(jià)格、利率的比較。
⑥整個(gè)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略。
⑦新產(chǎn)品定價(jià)以及價(jià)格變動(dòng)幅度等。
2、市場(chǎng)反響調(diào)研
①現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意識(shí)意見以及對(duì)某種產(chǎn)品的接受程度。
②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)以及其在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。
③建筑設(shè)計(jì)以及施工企業(yè)的相關(guān)情況調(diào)研
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)
營(yíng)銷活動(dòng)是一系列的活動(dòng)組合，主要包括：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、廣告等活動(dòng)。
1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研
①商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。
②現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。
④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。
⑤建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
2、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研
①影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變化的因素。（特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懀?nbsp;
②商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。
③商業(yè)地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。
④商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)租賃銷售量的影響。
⑤國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格。
⑥開發(fā)個(gè)案所在城市以及街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
3、商業(yè)地產(chǎn)促銷調(diào)研
①商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)促銷方式、廣告媒介的比較和選擇。
②商業(yè)地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布以及廣告效果測(cè)定。
③商業(yè)地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研。
④商業(yè)地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算和擬訂。
⑤商業(yè)地產(chǎn)廣告代理公司的選擇。
⑥商業(yè)地產(chǎn)人員促銷的配備狀況。
⑦各種營(yíng)業(yè)活動(dòng)的租賃銷售績(jī)效。
4、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研
①商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
②商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)以及其原因。
③租賃銷售代理商的數(shù)量、素質(zhì)以及其租賃銷售代理情況。
④租賃銷售客戶對(duì)代理商的評(píng)價(jià)。
5、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查
A：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研（同等實(shí)力的開發(fā)企業(yè)或代理公司）
競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查
競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的品牌知名度。
③競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)習(xí)慣采用的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況。
④競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析、預(yù)測(cè)。
B：競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研（運(yùn)用SWOT分析法）與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品進(jìn)行比較。
①對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查與分析。
②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)以及反應(yīng)狀況。
③競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。
④對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究
⑤本地消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。
