首先，對于成交原因的動(dòng)態(tài)理解。一般來說的市調(diào)僅僅顯示對于價(jià)格、體量、成交、戶型等數(shù)據(jù)的收集，但我們?nèi)绻荒軇?dòng)態(tài)去比較，那么這個(gè)靜態(tài)的數(shù)據(jù)很可能誤導(dǎo)我們的選擇。所以，我經(jīng)常提出，對于市場調(diào)研要?jiǎng)討B(tài)化、跟蹤化、比較化三個(gè)要求。
其次，對于成交原因的精準(zhǔn)推測。某別墅樓盤分獨(dú)棟和雙拼，7月份市調(diào)顯示分別報(bào)價(jià)12000和10000，動(dòng)銷情況為獨(dú)棟良好雙拼走平；過了一個(gè)月再去現(xiàn)場，我們發(fā)現(xiàn)獨(dú)棟漲價(jià)到15000雙拼維持不動(dòng)。但一個(gè)奇怪的現(xiàn)象在于獨(dú)棟和雙拼可供選擇的位置天壤之別。這又讓某些市場人員開始樂觀，認(rèn)為別墅市場屬于高端消費(fèi)，沒有受到調(diào)控影響繼續(xù)高歌猛進(jìn)。
但是，只要采用上述比較化的方式，來類比兩次市調(diào)的價(jià)格和可選位置，就可以發(fā)現(xiàn)獨(dú)棟的這種漲價(jià)是虛漲，因?yàn)檎紦?jù)更大體量的雙拼不見起色所以刻意通過拉高獨(dú)棟價(jià)格來將顯現(xiàn)雙拼的性價(jià)比。偏偏這個(gè)項(xiàng)目不爭氣地方在于，雙拼戶型僅僅比獨(dú)棟小了20平方米，這種堆土呈現(xiàn)盆地的做法，往往被我們很表面化的市場問詢所“被迷惑”，做出市場動(dòng)態(tài)的整體判斷往往有問題。
